La c.d. Manovra correttiva, contenuta nel D.L 50/2017 , è stata convertita nella legge 96/2017 e pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n°144 del 23 giugno scorso.Le questioni da approfondire sono diverse e, senza ombra di dubbio, uno delle più controverse è quella che riguarda i nuovi adempimenti a carico degli intermediari che intervengono nella gestione o nella stipula dei contratti di locazione.

In particolare, gli intermediari che mettono in contatto locatore e locatario, anche tramite portali online, devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ai contratti conclusi attraverso la loro attività. Inoltre, gli intermediari che incassano i canoni/corrispettivi concernenti i contratti di locazione sono tenuti ad operare una ritenuta del 21%, vale a dire la nota cedolare secca.

Su tali aspetti, è giocoforza attendere le disposizioni di attuazione per conoscere le modalità della “comunicazione” che gli intermediari devono fare alle Entrate sui nuovi contratti e per comprendere la situazione in cui si troveranno ad operare i soggetti che non hanno stabile residenza in Italia, i quali dovrebbero comunque nominare un “rappresentante fiscale”.

Tornando al contratto di locazione, è importante evidenziare che il legislatore ha introdotto uno specifico regime fiscale applicabile ai redditi derivanti dalle locazioni turistiche di immobili abitativi effettuate da persone fisiche che agiscono in qualità di privati.

In particolare, con la nuova normativa, sono ora ricomprese tra le locazioni produttive di reddito fondiario anche quelle che prevedono, oltre all’affitto dell’immobile per una durata non superiore a 30 giorni,, la pulizia e la fornitura della biancheria.

Soffermiamoci ad approfondire la disciplina normativa della locazione turistica, per cogliere meglio gli effetti dell’intervento legislativo.

Il contratto di locazione con finalità turistica, sottratto alla disciplina della legge431/98, è sostanzialmente regolato dagli artt. 1571 e seguenti del Codice civile, che come sappiamo risale al 1942. Tale regolamentazione permette alle parti contraenti di avere ampia libertà nella predisposizione del contratto, senza incorrere in eventuali nullità sancite dalla legge del ’98.

I contraenti devono indicare nel contratto i motivi e le finalità turistiche che ne sono alla base, sia per determinare l’entità del canone e della durata sia per evitare che il contratto possa mutare da locazione turistica ad abitativa primaria oppure transitoria per scopi di studio o lavoro.

Se il contratto ha durata inferiore a 30 giorni, non è richiesta né la registrazione del contratto né la comunicazione di cessione del fabbricato, ad eccezione del caso in cui l’immobile sia locato a cittadini non comunitari.

Non è prevista la caparra, o la cauzione a garanzia di eventuali danni arrecati all’immobile o per il pagamento delle utenze rimaste insolute, che costituiscono essenzialmente delle mere scelte facoltative riservate alle parti. Inoltre, lo scioglimento del contratto avverrà in modo automatico alla scadenza, senza necessità di alcuna preventiva comunicazione al conduttore.

Il contratto di locazione turistica, quale che ne sia la durata, deve essere redatto in forma scritta a pena di nullità e deve contenere tutti i dati relativi all’immobile e ai contraenti. In caso di sinistro, la mancanza del contratto rischierebbe di lasciare senza alcuna tutela il locatore.

Ancora, ricordiamo che il contratto di locazione turistica deve essere assoggettato all’imposta di bollo di cui al relativo Testo unico, ovvero al contrassegno telematico pari a euro 16 ogni quattro facciate scritte.

Tornando in chiusura sugli aspetti fiscali, rammentiamo che il canone percepito costituisce reddito da dichiarare ai fini IRPEF e che, se ad affittare l’immobile è una persona fisica, non è necessaria l’apertura di una partita IVA.

Anche nella locazione turistica, il locatore inteso come persona fisica può oggi optare per il regime della ”cedolare secca”, con aliquota fissa al 21%, potendo rendere ,con tale opzione, la tassazione direttamente proporzionale al canone pattuito, ed evitando che vada sommarsi al reddito complessivo del proprietario.

A cura di Massimo Costa
Rescasa